Problema persoanelor fără adăpost este o problemă în toată lumea în zilele noastre și mulți din industria locuințelor caută abordări creative pentru a o rezolva. PlanetaNoastra a prezentat recent o abordare americană care folosește containere de transport maritim amplasate pe un câmp; în Regatul Unit, Craig White și echipa sa de la Agile Property and Homes construiesc case prefabricate din lemn și paie și chiar le amplasează pe acoperișuri în Bristol.
White, care este și arhitect, a fost creierul din spatele ModCell, cunoscut PlanetaNoastra pentru panourile sale prefabricate construite din lemn și izolate cu 400 mm de paie. Am menționat anterior că „sistemul Modcell combină rezistența și stabilitatea unei structuri din lemn cu capacitatea izolatoare considerabilă a paielor. Paiele sunt, de asemenea, complet regenerabile, un produs rezidual și ieftin.”
Agile Property and Homes este o companie de dezvoltare înființată de White; este un startup care combină tehnologia ModCell cu practica arhitecturală a lui White. El îi spune PlanetaNoastra că „modelul lor de prefabricare nu este de a o face din fabrici centralizate, ci de a debloca potențialul asamblării folosind un standard internațional pentru a produce în instalații temporare care ar putea fi depozitul cuiva, pentru a avea, colocvial, ‘fabrici zburătoare’ sau, tehnic, ‘producție distribuită’.”
White remarcă faptul că la construirea clădirilor, în special a locuințelor accesibile, există trei componente pentru un dezvoltator convențional. „Trebuie să cumperi terenul, trebuie să construiești componenta materială, casele sau apartamentele, și să le vinzi”, spune el. „Agile se bazează pe întrebarea: ‘Poți face dezvoltare fără să plătești pentru teren?’ Și răspunsul este: da, poți. Nu cumpărăm niciodată teren, deblocăm teren care este gratuit și ascuns la vedere.”
Agile construiește unitățile sale conform dimensiunilor și regulilor Actului privind Locurile de Caravane, o legislație britanică ce reglementează ceea ce în SUA ar fi considerate case mobile sau case HUD. White spune: „Deoarece unitățile noastre sunt mobile, putem închiria teren, în loc să dobândim proprietate permanentă, și aceasta este magia care elimină aproximativ 35% din costul dezvoltării tale.”
Ca fost dezvoltator imobiliar care a încercat să facă proiecte similare acum aproape 20 de ani, într-o piață care nu era tocmai pregătită pentru acest concept, pot să confirm genialitatea acestei idei. Terenul este scump de cumpărat, dar mult teren stă nefolosit, așteptând aprobări sau modificări de zonare. Aceste unități TAM nu sunt legal clădiri permanente, chiar dacă ar putea ajunge să fie așa – vezi proiectul Chestnut Farm al PAD Studio, care a fost conceput în acest mod.
Și dacă nu găsești teren nefolosit, există milioane de hectare de acoperișuri. Asta face Agile în Bristol, împreună cu organizația de caritate pentru persoanele fără adăpost Emmaus Bristol. Agile scrie:
Acesta este din nou ceva ce am încercat să fac ca dezvoltator, propunând o comunitate de case mici pe acoperișul unei clădiri cu două etaje din Toronto, dar m-am lovit de tot felul de probleme inginerești; acoperișul nu era suficient de rezistent, iar clădirea a trebuit să fie ranforsată pentru sarcini laterale de vânt și seism. White s-a confruntat cu aceleași probleme și explică faptul că acele coloane gri pe care le vedeți în randare sunt, de fapt, picioare care susțin o masă construită deasupra clădirii, o structură independentă ce susține locuințele. Aceasta este, de fapt, un cost al terenului; acea masă este scumpă, dar totuși mai ieftină decât terenul. White remarcă:
Unitățile TAM sunt, de asemenea, disponibile pentru achiziționare de către publicul larg, pentru cei care ar dori o casă legală ca rulotă (caravană). Aceasta este o provocare și motivul pentru care mulți antreprenori din lumea modernă a prefabricatelor au ajuns în faliment. White și Agile evită cel mai mare risc prin modelul fabricii zburătoare; el remarcă corect că „a construi o fabrică este drumul spre insolvență.”
Încercarea de a vinde mici prefabricate moderne fără teren este un alt drum spre insolvență; nu mulți oameni au un loc unde să amplaseze o unitate sau înțeleg problemele cu care se vor confrunta, sau costurile de racordare la utilități. Dar fără cheltuielile generale ale unei fabrici sau ale unei echipe mari de vânzări, Agile are un mare avantaj pe această piață. Faptul că au un produs excelent și diferențiat ajută.
Totul începe cu un set bun de planuri care se încadrează în parametrii Actului privind Locurile de Caravane, care limitează lățimea și înălțimea și asigură că unitățile pot fi transportate. Dar spre deosebire de majoritatea producătorilor de rulote (nord-americanii cunosc rulotele ca remorci), Agile expediază unitatea în pachet plat (flatpack) sub formă de panouri și le asamblează la primul amplasament, reducând costul transportului și evitând costul foarte scump al macaralei mari necesare pentru ridicarea și amplasarea unei unități asamblate. Acesta este un cost pentru a doua mutare, nu pentru prima.
Ajută, de asemenea, să ai o poveste excelentă despre durabilitate: unitățile sunt proiectate conform standardului Passivhaus, astfel încât au nevoie de aproape zero energie pentru a funcționa. Dar, de asemenea, construind din lemn și paie, există o poveste de spus despre carbonul încorporat (embodied carbon).
Trebuie să adaug o notă personală aici. Pagina mea de CV de pe PlanetaNoastra menționează că am fost arhitect, dezvoltator imobiliar și promotor al caselor mici și al locuințelor prefabricate. Am încercat să fac mult din ceea ce face Agile și am greșit aproape totul – un motiv major pentru care acum sunt scriitor. Privesc ce face Agile și sunt foarte impresionat, deoarece, pe baza a ceea ce am învățat, ei fac aproape totul corect.
- Am încercat să vând cumpărătorilor individuali, în timp ce Agile se concentrează cu adevărat pe sectorul locuințelor sociale și accesibile, ceea ce înseamnă că Agile nu trebuie să se ocupe de acea a treia componentă enervantă cu care se confruntă dezvoltatorii convenționali: vânzarea unităților.
- Am lucrat cu o fabrică fixă, care avea o rază limitată pe care o putea deservi; transportul și instalarea locuințelor modulare sunt scumpe. Agile își construiește panourile acolo unde este afacerea. Acest lucru aduce beneficii pentru Agile și pentru comunitate. Ei notează: „Vom folosi forța de muncă și competențele locale, dar vom oferi și oportunități oamenilor de a-și dezvolta abilitățile și experiența. Ne bazăm pe resursele oferite de comunitatea locală.”
- Am încercat să vând cutii modulare mari; Agile folosește pachete plate (flatpack), ceea ce „înseamnă că unitățile TAM pot fi livrate în locații, cum ar fi grădinile din spate și spațiile subutilizate, unde alți constructori de case nu ar ajunge.”
- Am încercat să vând o versiune bine proiectată, dar în esență îmbunătățită, a locuințelor modulare convenționale; Agile merge pe toată linia cu un design Passivhaus construit din paie, pe cât de sănătos și ecologic posibil. Este cu adevărat un produs diferențiat.
Agile este, pe de altă parte, agil. Își menține cheltuielile generale la un nivel scăzut și, deși vinde unități publicului, pare să se concentreze pe sectoarele locuințelor accesibile și sociale. Aceștia sunt oamenii care au nevoie și înțeleg produsul. Momentul de revelație a fost atunci când White a definit cele trei piloni ai dezvoltării imobiliare convenționale: „Trebuie să cumperi terenul, trebuie să construiești casele sau apartamentele, și trebuie să le vinzi.” Ar fi putut adăuga și un al patrulea: Trebuie să împrumuți o tonă de bani pentru a finanța totul.
Agile nu face nimic din toate acestea. Este genial.
În discuția noastră pe Zoom, White și cu mine am discutat pe scurt despre o altă companie de prefabricate, Katerra, care a dat recent faliment după ce a cheltuit aproximativ 2 miliarde de dolari în investiții.
Când am scris prima dată despre asta, am fost sceptic, concluzionând: „Chiar, chiar îmi doresc ca Katerra să reușească. Chiar îmi doresc ca construcția lor CLT să preia controlul lumii. Dar am mai văzut filmul ăsta înainte. De fapt, este refăcut la fiecare generație.”
Am văzut zeci de companii și persoane fizice ca mine eșuând în acest domeniu, iar Agile nu este un alt remake. Este o abordare modestă, bine gândită, pentru a construi locuințe cu adevărat durabile, care satisfac o nevoie reală, care merită să aibă succes și probabil că va avea.
